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부동산 거품 후유증 대비를
2002-08-20
부동산 거품 후유증 대비를 작년 봄부터 상승한 부동산 가격이 좀처럼 안정을 찾지 못하고 있다. 올해 들어서도 벌써 두 번째 파동을 겪었다. 올 연초와 7월에 부동산 가격이 요동을 쳤다. 7월 폭등의 진원지도 역시 강남 지역이다. 가격 상승기에는 이런저런 재료가 등장한다. 가장 대표적인 것이 재 건축이다. 과거에는 저밀도 아파트 단지들의 재건축과 이주에 따른 전세 가격 상승, 매매 가격 상승이 문제였다. 그러나 이번에는 층수 가 높은 고밀도 아파트 단지들이다. 사실 이제 남아있는 아파트 단지 들은 대부분 고밀도 단지라고 볼 수 있다. 아파트 단지별로 가격 경 쟁을 하는 것 같다. 심지어 반상회를 통해서 일정 가격 이하로는 팔 지 말자고 약속을 한다는 이야기도 들린다. 아파트 가격 결정 메카니 즘에 대해 회의가 들게 한다. 일시적으로는 가격 담합이 지켜질 수도 있을 것이다. 그러나 아파트 소유주마다 각기 처해있는 사정이 다르 고 향후 부동산 시장을 판단하는 기준이 다를 수밖에 없어 약속이 장 기화하기는 어려울 것이다. 최근들어 아파트 가격이 다시 안정을 찾고 있다. 정부가 재건축 억제 정책 및 강도높은 세무 조사를 실시하기로 했기 때문이다. 향후 고밀 도 단지 아파트 재건축은 앞으로 더욱 힘들게 되었다. 즉 재건축이 이제 가격 상승의 재료로서 가치가 떨어지고 있는 것이다. 재건축에 대한 막연한 기대로 인한 가격 상승은 더 이상 어려울 것으로 보인다 . 전세 가격은 비교적 안정이 된 상태에서 매매 가격만 크게 상승했다. 입주량은 크게 부족하지 않다는 것을 의미한다. 재건축 기대로 인한 강남의 가격 거품임을 보여주는 일면이다. 또 최근의 아파트 가격 상승은 거래량이 수반되지 않았다. 작년에는 거래량도 크게 늘어나면서 가격도 상승했다. 전형적인 부동산 가격 상승기에 나타나는 현상이다. 그러나 올해는 불안한 가격 상승을 계속하고 있다. 상반기 서울 아파 트 거래량은 작년 하반기에 비해서 20% 이상 줄어들었다. 앞으로도 거래량이 크지 않을 것으로 보여 연간 기준으로도 작년에 비해 아파 트 거래량이 줄어들 것으로 보인다. 가격이 상승하면서 거래량이 줄어드는 것은 부동산 가격 하락의 전조 로 받아들여진다. 향후 거래량이 줄어들면서 가격이 보합 또 하락기 로 진전될 가능성이 높다. 정부의 부동산 투기 억제 정책 또는 경기 불안에 따라 수요는 위축되는 반면에 공급은 그동안 가격 상승기에 분양된 아파트들이 입주하기 때문이다. 공급이 늘어나는 내년 상반기까지는 가격이 보합세를 보이다가 입주 량이 크게 늘어나는 내년 하반기에는 가격이 하락할 것이다. 물론 아 파트 분양 물량이 외환위기 전에 비하여 줄어든 것은 사실이다. 그러 나 주상복합아파트, 오피스텔, 다세대 다가구 주택이 크게 늘어 주택 공급량은 이미 외환위기 이전을 상회하고 있다. 주택 가격은 수급 요인으로만 결정되지 않는다. 주택 공급이 늘어나 도 가격은 상승할 수 있다. 올해 주택보급률이 100%에 도달한다고 하 지만 주택 가격 불안은 여전하다. 여전히 유지되고 있는 초저금리에 다 증권 등 다른 대체 투자 시장도 불안하고 크게 위축되어 있다. 따 라서 부동산 시장으로 자금 유입이 지속되고 있다. 경기가 위축되는 상황에서 부동산 가격 상승은 거품을 크게 키울 가 능성이 있다. 특히 하반기 들어 대외 경제 여건은 우리나라에 불리한 요인이 많이 등장했다. 미국 경제 불안, 미국 달러 하락에 따른 원화 상승 등 수출과 투자에 악영향을 미칠 것이다. 향후 주택 가격 상승에 따른 물가 상승에 대한 우려로 금리 인상도 예상된다. 저금리나 재건축 기대로 형성된 거품이 일시적으로 꺼진다 면 그 후유증은 국가 경제 전체에 미치는 여파는 클 것이다. 부동산 시장도 이제 연착륙(softlanding)을 생각해야 할 때이다. 다행히 고 밀도 재건축 억제에 대한 정부의 정책이 점차 구체화하고 있어서 재 건축 기대로 인한 가격 상승은 둔화되고 있다. 그러나 근본적으로는 주택 공급을 확대하고, 부동산 양도세나 보유세 강화를 통하여 부동 산에 거품이 생기지 않도록 해야 한다. 김선덕 (건설산업전략연구소장) 출처 - 매일경제 2002. 8. 20 테마진단

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