부동산 정책의 정상화

세금으로 부동산 수요·공급 조정
수도권 집값 상승 등 부작용 초래
민간영역 개입하면 문제 더 악화
도시발전 등 종합적으로 살펴야

정책 실패로 바람 잘 날 없는 문재인 정부에서 양도소득세 인하 문제로 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관의 리더십이 다시 시험대에 올랐다. 홍 부총리는 무책임한 답변으로 정책 실패의 책임자라는 사실이 분명해졌다. 동일한 양도 차익이라도 다주택자라는 이유로 더 많은 세금을 내는 것은 조세의 형평성과는 거리가 멀다. 다주택자 양도소득세 중과나 종합부동산세 과세 등 차별적 조세 정책은 국민을 분열시켜 정치적 이득을 얻으려는 술수에 불과하다. 문재인 정부가 정권 지지도를 유지하기 위해 그동안 26번의 부동산 정책을 내놓았지만 어느 것도 성공하지 못했다.

부동산 정책의 실패뿐 아니라 인허가권이나 보상과 관련된 부패 사건들이 터졌다. 한국토지주택공사(LH) 사건, 대장동 사건 및 백현동 사건 등으로 정부의 신뢰도는 추락했다. 지방자치단체와 공공기관 등 주택 공급 시스템에 부패의 독버섯이 자랐다. 문재인 정부의 사건 처리 태도에 국민은 분노하고 있다. 정부의 실패에서 얻을 수 있는 교훈은 무엇인가.

첫째, 조작적 세금 정책은 실패한다. 세금으로 부동산의 수요와 공급을 조정하려는 정책은 부작용만 초래한다. 단기 보유를 억제하고 장기 보유를 유도하는 현행 양도소득세 정책과 다주택 소유 억제 정책은 수도권 집중을 유도해 수도권 집값 상승을 초래한다. 은퇴 후 귀향하고 싶은 사람들도 수도권 주택 보유에 매달린다. 더욱이 문재인 정권의 양도소득세 강화 정책은 공급 부족을 더욱 악화시켰다. 수익이 나면 수익에 비례해 세금을 내고 새로운 주택을 구입하는 경우에는 양도소득세를 이연해주는 정책이 필요하다. 부동산 매매에 중립적인 세금 체제를 구축해야 부동산 거래가 정상화한다.

둘째, 정치적 시각에서 만든 정책은 실패한다. 강남 집값 잡기 정책은 풍선 효과로 인해 전 지역으로 부동산 가격 폭등 현상을 만들었다. 강남 사는 사람들도 국민이고 집 가진 사람이 죄인도 아니다. 투기 세력이라는 정치적 상징 조작으로는 서민들의 주거 안정을 달성할 수 없다. 선한 통치자의 이미지로 임대차 계약에 개입하는 정책도 실패했다. 임대료 상승으로 집값이 상승하는 악순환만 지속될 뿐이다.

셋째, 수요 억제 정책은 실패한다. 공급 부족으로 가격 상승이 분명한 지역에 대한 수요는 억제되지 않는다. 지역을 구분해 실시하는 대출 규제도 서민만 울렸다. 규제를 피한 온갖 편법이 동원되기도 한다. 가격 상승 요인이 사라지지 않는 한 집값은 계속 오를 수밖에 없다.

넷째, 선심성 정책과 개입 정책은 실패한다. 특별공급 정책이 다자녀 가구, 신혼부부, 노부모 부양자와 같이 사회적 우대 계층을 배려하는 정책으로 홍보되지만 이런 정책은 희망 고문이다. 나온 물량도 적고, 일반 서민들의 주택 공급이 줄어들면서 청약 경쟁률과 가격만 올린다. 정부가 해야 할 일을 민간에 전가하는 것도 문제다. 공공주택 공급을 목적으로 토지 수용을 하고 이로 인해 발생한 수익을 민간업자에게 몰아주는 것은 범죄다. 개입 정책은 필연적으로 부패를 낳는다.

대안은 무엇인가. 우선 부동산과 관련된 세제 및 금융 정책이 정상화해야 한다. 상황 변화에 따라 수시로 바뀌는 각종 정책도 부작용만 가져왔다. 금융 규제가 부동산 경기 대책으로 활용돼서도 안 된다. 자의적으로 조작된 세금 체제보다 수익에 따라 세금을 부과하는 체제가 부동산 시장을 효과적으로 관리할 수 있다.

기본적으로 정부는 정부가 해야 할 일을 잘하면 된다. 정부가 민간의 영역을 침범해 개입하면 할수록 문제는 더 악화한다. 개발이익 환수라는 명목으로 각종 규제를 강제하기보다 규제 완화로 수요에 맞는 공급 확대 정책을 추진해야 한다. 정부는 일자리 접근성이 좋은 지역에 누구나 살고 싶은 장기 임대주택을 공급해 서민의 주택 수요에 대응하면 된다. 도심의 대학들을 이전해 주택 공급을 늘리는 방안도 검토해야 한다. 매각 대금으로 발전 기금을 조성하고 대학들과 정부와 지자체가 함께 종합 캠퍼스를 조성하면 대학 경쟁력이 상승하고 지역도 발전한다. 실패를 교훈 삼아 도시 발전과 인구 구조 변화 등 종합적 관점에서 부동산 정책을 정상화할 새로운 리더십이 필요하다.

양준모 (연세대 경제학과 교수)
출처- 서울경제 2021. 12.5[칼럼]
<원문>https://www.sedaily.com/NewsView/22V6C16CXY