투기는 투자의 다른 말이다

투자는 좋고 투기는 나쁜가. 공장이나 기계처럼 생산에 필요한 자본재의 총량을 늘리는 행위는 투자이고, 생산과 관계없이 이익만을 목적으로 실물자산이나 금융자산을 구입하는 행위는 투기다. 모두 이익을 추구하는 행위지만, 돈이 생산적 활동을 하는가에 따라 투자와 투기는 다르다. 고교생을 위한 사회용어사전의 이 개념은 잘못된 설명이다. 그렇다면 건물에 금전을 투입하는 행위는 투자이고, 미성숙 토지에 금전을 투입하는 것은 투기라 할 수 있는가. 부동산을 이용할 뜻이면 투자이고 아니면 투기이며, 양이 많으면 투기인 경우가 많다는, 인터넷에 있는 부동산용어사전의 개념 정의도 역시 폭등하는 아파트값을 설명하기엔 부족하다. 투자와 투기는 본질이 같기 때문이다.

투기는 그 부정적 뉘앙스로 인해 경제에 해악을 주는 행위로 이해될 뿐 투자의 또 다른 용어일 뿐이다. 경제 상식으로 생각해 봐도 이유는 분명해진다. 첫째, 돈은 주식과 채권처럼 금융자산을 통해 금융경제로 흘러가 공장과 기계를 움직이는 데 쓰인다. 기업에 필요한 자본을 공급해 주고 발행된 증권이 거래되는 시장에서 금융자산을 구매하는 것은 그래서 생산적인 경제행위다. 선진국일수록 실물경제보다 금융경제가 더 발달하는 이유도 알고 보면 실물자산보다 금융자산의 생산성이 더 높기 때문이다. 둘째, 투자로 돈을 벌려면 그만한 위험을 감수해야 한다. 조금이라도 위험을 부담하기 싫은 사람은 수익률이 낮더라도 은행에 저축하는 게 좋고, 수익률을 높이려는 사람은 그만큼 위험이 큰 펀드나 주식에 투자해야 맞다. 펀드나 주식의 수익률이 은행이자율보다 높은 건 위험에 비례하는 프리미엄 때문이다. 이 위험 프리미엄 덕분에 시장은 늘 균형을 찾는다. 수익성-위험 간의 상충관계가 세상의 이치인 것처럼 투기는 위험을 많이 감수하는 투자다. ‘갭투자’로 산 아파트로 모두 돈을 버는 건 아니다. 부동산 경기가 가라앉으면 아파트 투자는 손해를 본다. 투기에 따르는 당연한 위험이다. 투기(投機)를 뜻하는 영어 ‘speculation’도 투자할 기회를 숙고하고 추측한다는 단어다. 투기는 일종의 ‘고위험-고수익’ 투자다. 가축이나 곡물, 금과 주가지수, 콜옵션과 풋옵션 등에 미리 가격을 정해 거래하는 선물(先物)시장은 전형적인 투기시장이다. 미래의 불확실한 가격변동에 대비하려는 게 거래자의 의도지만 어떤 결과라도 한쪽이 이득을 보면 다른 한쪽은 손해를 본다. 농부의 불확실성을 줄여주는 밭떼기 거래도 알고 보면 투기시장이다.

셋째, 시장경제는 설계도면대로 움직일 만큼 단순하지 않다. 개인은 자유로운 거래를 통해 사익을 추구하고 자신의 부를 쌓는다. 이 본성 때문에 적정이윤이란 건 처음부터 존재하지 않는다. 경쟁시장에서 기존 질서를 깨는 기업의 혁신도 초과이윤을 얻으려는 사적 욕구에서 나온다. 투기는 경쟁의 틀에서 초과이윤을 얻기 위해 위험을 많이 감수하는 투자일 뿐이다. 최근 ‘임대차 3법’의 국회 통과로 시장은 더 불확실해졌다. 시장의 작동원리를 간과한 규제로는 부동산 심리를 안정시킬 수 없다.

그동안 정부는 23번의 부동산 대책으로 투기지역 확대와 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 확대, 취득세ㆍ양도세ㆍ종부세 인상, 다주택자에 대한 징벌적 과세에 이르는 규제를 모두 동원했다. 정책수단이 그 목적 달성에 실패하면 그걸 정책의 실패라고 한다. 부동산정책은 반복해서 실패했다. 지금은 주택구입을 위해 자금조달계획서도 제출해야 하는 지경에 이르렀다. 급조된 제도로 해결을 바라는 건 희망일 뿐이다. 임대차 3법으로 전셋값이 폭등한 건 정책의 실패다. 월세 전환을 기대하는 것도 탁상행정가들의 착각이다. 가격은 시장참여자들이 결정하는 일이다.

규제의 역기능이 커지자 정부는 부동산감독기구까지 구상하고 있다. 시장을 교란하는 불공정행위를 막고 투명성을 강화하기 위해 감독기구가 필요하다는 논리지만 지금의 규제로도 충분하다. 이익을 쫓는 부동산 거래를 투기로 규정한 그간의 ‘부동산 계엄’은 반시장적인 발상이다. 시장이 정책 의도와 반대로 움직이는 이유부터 살펴야 한다. 반복하는 정책실패의 배경에는 투기에 대한 잘못된 프레임이 있다. 투기세력의 근절보다 수요와 공급에 충실한 정책이 답이다. 수요가 많은 곳엔 공급을 늘려야 한다. 지금처럼 아파트 공급을 늘리면 그만큼 개발지역의 아파트 매력은 줄고 공급이 억제된 고급아파트 값은 더 오른다. 강남엔 재개발과 35층 층고 규제를 풀고, 대체할 지역을 찾아 시장이 원하는 고가의 아파트를 더 짓도록 하면 된다. 당장은 그들이 개발이익으로 재미를 보겠지만 시장이 균형점에 이르면 강남의 아파트 값은 내린다. 그러면 부동산을 쫓는 ‘투기꾼’도 사라진다.

허희영 (한국항공대 경영학부 교수)
출처- 건설경제신문 2020. 8.27[칼럼]
<원문>http://www.cnews.co.kr/uhtml/read.jsp?idxno=202008261644161250293