세금만으론 부동산 못잡는다
2003-09-08
세금만으론 부동산 못잡는다 새 정부 출범 후 투기지구ㆍ투기과열지구 확대, 분양권 전매 제한, 5ㆍ23 주택 가격 안정대책 및 고강도의 세무조사에도 불구하고 주택가격이 계속 오르자 정 부는 다시 다양한 부동산가격 안정대책을 내놓았다. 최근 발표한 단기 보유 주택에 대한 양도소득세 중과와 부동산 과다 보유자에 대한 종합부동산세 등이 그것이다. 그러나 이러한 세금 중심의 부동산가격 안 정대책이란 것은 지난 몇 년 간의 부동산가격 안정대책과 부동산시장 동향의 상관 관계에서 볼 수 있듯이 단기적으로는 부동산 시장을 주춤하게 할지 모른 다. 하지만 부동산에 대한 초과 수요 문제가 해결되지 않는 한 그러한 조세가 부동 산가격에 전가됨으로써 결국에는 부동산가격을 오히려 올리는 역할을 할 뿐이 다. 물론 세금이 부동산가격을 안정시키는 데 전혀 역할을 하지 못하는 것은 아니 다. 중요한 것은 적절한 세금을 사용해야 하고 이 또한 초과 수요를 제거하는 다른 정책수단과 동시에 사용되어야만 효과가 있게 되는 것이다. 따라서 정부가 부동산가격을 안정시키기 위해서는 부동산가격이 결정되는 시장 원리를 정확히 파악해야 할 것이다. 이를 위해서는 부동산가격 불안정의 진원 지인 아파트, 그것도 서울 강남지역 아파트에 대한 초과 수요의 원인이 무엇인 지를 정확히 파악해야 하는 것이다. 현재 아파트에 대한 초과 수요의 원인은 크게 세 가지다. 첫째는 시중에 떠도 는 400조원이 넘는 부동자금이 부동산 외에는 투자처를 찾지 못하고 있기 때문 이다. 둘째, 아파트 공급은 빨리 늘지 않는데 수요는 핵가족화 현상, 교육문제 등으 로 훨씬 빨리 늘어나고 있기 때문이다. 셋째, 교육평준화의 후유증으로 우수한 고등학교가 몰려 있는 특정 지역의 아파트에 대한 수요가 큰데 그 지역의 아파 트 공급은 거의 고정되어 있기 때문이다. 서울 강남지역의 아파트가 그 대표적인 예인데 자녀교육을 위해서는 모든 것을 희생할 준비가 되어 있는 한국 부모들의 특성상 이 지역 아파트값은 계속 상승 하게 마련이고 이러한 현상은 어떤 세금정책으로도 막기 어려울 것이다. 먼저 첫째 원인인 부동자금 투자처의 부족 문제는 경제를 살려서 기업들의 투 자를 활성화하면 이것이 회사채 시장이나 주식시장에 대한 투자 수요를 유발시 켜 부동산시장으로의 쏠림 현상이 자연스럽게 완화될 것이다. 따라서 정부는 시장과 경제주체들에게 성장을 중시한다는 확실한 시그널을 주 고, 그에 적절한 경제정책을 추진해야 한다. 둘째 원인인 아파트 공급 부족 문제는 정부도 이미 그것을 해결하기 위해 새로 운 위성도시 건립, 임대아파트 건설과 같이 다양한 방안을 강구하고 있다. 그 러나 문제는 그 속도가 매우 느리고 강남지역 또는 최소한 분당 수준의 새로운 주거지역이 여럿 건설되어야만 해결될 수 있을 것이다. 셋째, 교육문제와 관련해선 기존의 교육평준화 정책을 심각히 재고해야 할 것 이다. 청소년들이 실력이 아니라 강남과 같이 환경이 좋은 지역에 거주해야 좋 은 교육을 받을 수 있고, 그래야만 좋은 대학에 가서 출세할 수 있다면 모든 부모가 강남으로 이사하려는 것은 너무나 당연한 것이다. 따라서 특목고, 자립형 사립고 등을 현재보다 확대해 어느 지역에 살든 관계없 이 실력으로 좋은 학교를 갈 수 있도록 한다면 굳이 모든 사람이 강남으로 몰 리는 현상은 완화될 것이다. 강조하건대 정부가 제시한 양도소득세율 인상이나 종합부동산세는 그 자체로 부동산가격을 안정시키기엔 역부족이다. 특히 전체 부동산 소유자의 0.8%에 해당하는 부유층에 대한 부동산세 중과세는 일반 서민에게는 인기 있는 정책일지 모르나 부동산 투기를 막는 데는 거의 효 과가 없을 것이다. 그보다는 세계 어느 나라보다 누진적인 부동산 관련세의 과표를 현실화해 모든 부동산 보유자의 세부담을 증가시키는 것이 부동산 투기억제와 부의 재분배란 두 가지 목표를 동시에 달성하는 더 효과적인 방법이 될 것이다. 그러나 토지세를 '거래과세-인하, 보유과세-강화' 방향으로 가는 것은 옳은 방 향이다. 양도소득세와 같은 거래과세의 강화는 세금 전가와 부동산 거래를 중단시키는 동결 효과와 같은 왜곡 효과가 더 크나 재산세와 종합토지세와 같은 보유세는 적절하게 높은 수준으로 부과될 때 부동산을 보유하는 한 세부담이 있게 되므 로 불요불급한 투기를 억제할 수 있게 되는 것이다. 이러한 보유과세가 효과를 발휘하기 위해선 과표를 빠른 시간에 현실화하고 종 국적으로 실거래가 과세를 하도록 해야만 할 것이다. 제발 당부하고 싶은 것은 지난 정부에서 했듯이 경기부양을 위해 부동산관련세를 남용하는 일이 없도록 하라는 것이다. 나성린 (한양대 경제금융학부 교수) 출처 - 매일경제 2003. 9. 6