부동산세제 시장 중심돼야
	2004-09-21
부동산세제 시장 중심돼야 정부는 최근 건물분 재산세와 토지분 종합토지세를 일원화하는 정책을 발표했다. 그러나 이 정책은 마치 부동산보유에 따른 세부담을 높이기 위한 것에 목표를 둔 것으로 해석되고 있다. 결론적으로 말해 부동산세제 일원화의 정책목표가 세부담을 높이는 데 두어져서는 안된다. 일원화는 부동산 세제를 투명하고 합리적으로 이끌어가기 위한 것이 선행돼야 한다. 우리나라 부동산 세제는 너무 복잡하다. 세금을 부과하기 위한 기반인 부동산 가격을 정확히 파악하지 못하니 인위적인 가격을 만들어야 했다. 그래서 공시지가,기준시가,과세시가표준액 등 행정부서마다 제각각이다. 부동산 보유과세로서 건물분 재산세와 토지분 종합토지세는 더욱 현실과 괴리를 가졌다. 시장에서는 토지와 건물을 합산한 가격이 결정되는데 제도는 토지와 건물에 대해 서로 다른 세금이 부과되고 있는 것이다. 그래서 시장에서 알 수 없는 토지가격과 건물가격을 인위적으로 만들어 내려고 하니 당연히 문제가 발생한다. 건물분 재산세를 부과하기 위해 건물가격을 이루는 요소들을 정해 행정가격을 산정한다. 시장에는 존재하지도 않는 건물분의 행정가격을 바탕으로 세금을 부과하니 같은 평수 아파트에 대해 지방 신축아파트 재산세가 서울의 낡은 아파트보다 높게 나타나는 것이다. 지극히 당연한 결과이나 이러한 관계를 정확히 모르는 국민들은 수긍할 수 없는 제도인 것이다. 건물분 재산세의 파장을 겪고 나면 건물분 재산세와 토지분 종합토지세를 합산한 전체 세부담이 강남보다 강북이 높은 기현상이 또 나타난다. 부동산 시장가격에서 토지와 건물이 차지하는 비중은 아무도 모르고 인위적으로 할당해 부과하니 그런 결과가 나온다. 부동산 세제는 시장가격을 기반으로 구축돼야 한다. 시장에서 건물과 토지가 별도로 거래되지 않으므로 부동산 세제도 건물과 토지를 합산해 부과해야 한다. 물론 재산세와 종합토지세가 보유과세인 만큼 해당 부동산에 대한 시장가격은 없다. 그러나 매년 시장에서 거래되는 수많은 부동산의 가격정보를 통해 보유부동산 가격을 간접적으로 산정할 수 있다. 부동산 보유과세와 함께 등록세,취득세같은 이전에 따른 세부담도 같이 조정하겠다고 한다. 바람직한 방향이다. 그러나 현재 이전과세 기반은 시장가격이 아닌 과세시가표준액이라는 행정가격이며 이는 시장가격의 30% 수준이다. 그래서 5% 수준의 명목적 세율이라고 해도 실제로는 1.5% 수준인 것이다. 이렇게 불투명한 과세기반에서 보유와 이전에 따른 세부담을 외국과 비교해 조정하겠다는 것이 무슨 의미를 가지는가. 부동산 시장가격은 부동산 세제의 기반이 되어야 함에도 불구하고 우리의 부동산 정책은 투기억제를 위한 정책수단으로 시장가격을 사용한다. 투기지역에는 실거래가액을 적용하고 그외 지역은 실거래가액보다 낮은 행정가격을 사용하는 것을 제도적으로 허용하고 있다. 이렇게 부동산 세제에 대한 뚜렷한 철학이 없으니 시장가격은 분명히 하나밖에 없는데 건설교통부 국세청 등 행정부서에 따라 공시지가,기준시가 등과 같은 행정가격이 하나씩 생기는 것이다. 부동산 세제를 일원화하겠다는 정책은 옳다. 그러나 부유층 보유세를 높이기 위한 것이 목표가 돼선 안된다. 시장가격을 바탕으로 한 부동산 세제를 운영하는 것을 목표로 하고 정책초점도 여기에 맞춰야 한다. 이왕 시작한 개혁이니 이참에 1가구 1주택에 대한 양도소득세 비과세제도는 소득공제제도로 바꿔야 한다. 이 제도가 부동산 거래자로 하여금 시장가격을 속이게 만드는 핵심 요인이기 때문이다. 시장가격을 기반으로 한 투명한 부동산 세제가 구축돼야 소득계층별 세부담 수준을 조정하려는 정부정책이 효과를 발휘할 수 있다. 보유단계의 세부담을 높이는 정책수단은 앞으로 도입될 종합부동산세제를 통해서도 얼마든지 달성할 수 있다. 정책방향이 옳다 하더라도 정책목표를 잘못 잡는 오류는 범하지 말아야 한다. 현진권 (아주대 교수ㆍ재정학) 출처 - 한국경제 2004. 9. 20 시론