'부동산공시가격 이대로 좋은가?'

<일 시> 2020년 6월 30일(화) 오후 2시
<장 소> 국회의원회관 제7간담회실
<주 최> 바른사회시민회의, 한국지속가능기업연구회, 윤창현의원실
<프로그램>
[사 회]
최창규 (명지대 경제학과 교수)
[발 제]
“부동산공시가격제도 이대로 좋은가?"

정수연 (제주대 경제학과 교수)
[토 론]
전동흔 (법무법인 율촌 상임고문)

○ 한국의 공시가격 제도는 깜깜이 논란을 넘어서서 납세자의 권리를 심각하게 침해함.

○ 공시가격에 대해 제기되는 문제점은 근본적으로 부동산공시법 체계에서 야기됨.

○ 현장중심의 공시제도로의 변화를 위해 분권적인 부동산가격 공시제도로 재설계하고 지방으로 권한을 이양할 필요있음.

○ 공동주택공시가격에 대한 제3자 전문감정평가법인 등에 의한 검증절차를 도입하여 공시제도의 합헌기준에 부합하도록 하고 나아가 공시가격 결정의 오류를 시정할 수 있도록 제도개선이 시급함.

문 정부 취임 이후 서울 아파트의 중윗값은 약 50% 폭등했다. 정부는 이 같은 과열 원인을 주택시장이 아닌 투기 세력에 두고 무려 21번의 부동산 대책을 내놓았지만, 강력한 대책이 나올 때마다 시장은 정부의 의도대로 작동하지 않았고 풍선효과, 정책불신, 국민혼란 등의 부작용만을 낳았다. 현재 서울 아파트 중위가격이 9억원에 육박하고 있고 서민들의 내 집 마련의 꿈은 코로나 종식처럼 그 시기를 가늠할 수 없는 암담한 상황이다.

문정부가 추진한 부동산공시가격 제도는 조세정책과 연관되어 정책의 투명성과 정확성, 객관성이 담보되어야 하는 중요한 정책이다. 부동산공시가의 현실화를 통한 세금폭탄이라는 강경책으로 부동산 시장의 안정화를 유도하려 했고 결국 철저히 준비되지 않은 땜질식 대책은 집값 안정은커녕 시장 혼란과 과도한 국민 세금이라는 부작용만 생산하고 있어 우려되는 바가 크다.

이에 바른사회시민회의는 전문가를 모시고 공시가격의 문제점과 합리적인 대안을 모색하는 “부동산공시가격 이대로 좋은가? 라는 토론회를 마련하였다. 토론회는 ▲정수연 제주대 경제학과 교수 발제를 맡았으며, ▲전동흔 법무법인 율촌 상임고문이 토론을 펼친다.

정수연 교수(제주대 경제학과)는 ‘부동산공시가격 이대로 좋은가?’에서 현재 한국의 부동산공시가격 제도는 형평성 논란이 끊이지 않고 있으며 정확성이 확보되지 않아 조세정책 신뢰성이 흔들리고 있는 실정이라고 지적했다. 미국이나 캐나다 같은 선진국들과 달리 부동산 유형에 따라 다르게 적용되는 한국의 공시가격 작성방법은 그 자체만으로도 조세형평성을 위배한다. 특히 공시가격 산정근거를 설명하지도 공개하지도 않는 현재 방식은 깜깜이 논란을 넘어서서 납세자의 권리를 심각하게 침해한다고 할 수 있다고 주장했다.

공동주택에서는 계속해서 면적과 가격간 역전현상이 발생하고 있고, 아파트의 같은 단지 같은 동에서 조차도 형평성이 달성되지 못하고 있다. 단독주택은 토지건물 합산가치가 토지가치보다 낮은 사례들이 다수 발견되고 있고 표준주택에서 발생한 오류는 비준표를 거쳐 개별주택으로 전이, 확산되고 있는 것으로 판단된다. 오류로 의심되는 사례들이 발견됨에도 불구하고 세금은 계속 부과되고 있으며, 시장이 침체해도 상승하는 공시가격은 기초수급자의 복지탈락을 야기하고 있다. 이러한 상황에서 계속해서 세금을 걷는 것은 필연적으로 조세저항을 야기하고 서민들의 어려움을 가중시키는 것이라고 비판했다.

정교수는 공시제도는 도입한지 30여년이 지난 지금 재설계를 해야 할 시점이라고 강조했다. 중앙집권적인 한국의 부동산가격 공시제도는 현장중심의 공시가격 작성이 불가능하다. 분권적인 부동산가격 공시제도로 재설계하고 지방으로 권한을 이양하여 현장중심의 공시제도로 변화되어야 한다. 또한 각 지방자치단체는 공시가격을 올려 세금을 걷는 것에만 골몰할 것이 아니라 공시가격의 정확성을 검증하는 공시가격 검증센터를 설치, 운영하여 납세자간 조세형평성을 확보하고, 조세정책 신뢰성을 높여야 한다고 제언했다.

전동흔 고문(법무법인 율촌)은 “부동산 공시가격 평가제도 개선과제”에서 공시가격에 대하여 제기되는 문제점은 근본적으로 부동산공시법 체계에서 야기된다고 주장했다. 이를 보면 ①부동산 공시가격 결정절차가 일관성이 없고 왜곡되어 있다는 점 ②현행 공동주택공시가격 산정체계는 주택가격 평가를 하지 아니하고 통계처리방식으로 산정하는 것이기 때문에 정확한 공시가격을 결정하는데 한계가 있는 구조 ③공동주택 공시가격 인상근거와 시가결정에 대하여 현행 부동산공시법상 명확한 근거규정을 찾아 볼 수 없고 그 절차도 투명하지 아니하다는 점 ④공시가격은 시가를 반영한 적정가격으로 결정 공시하도록 하여야 함에도 낮은 공동주택공시가격 현실화율과 공시가격간의 수평적 불형평으로 인한 세부담 불형평을 초래한다는 점 ⑤ 부동산 공시가격 결정처분에 대한 납세자 권익 보호 장치가 미흡하다는 점들을 문제점으로 들었다.

개선방안으로는 ① 현행 공시가격 결정체계로 평가기능위주로 재정립하고 현장의 임장활동을 강화하는 등 왜곡된 공시가격체계를 일관성 있게 개선되어야 한다고 강조했다. ② 객관적 가치인 시가를 반영한 적정가격을 설정하기 위한 기준가격에 의한 공시가격의 현실화 추진이 필요한데 이는 실거래가격이 아닌 기준가격을 설정함으로서 공시가격의 시가 역전현상 등을 방지할 수가 있다. ③ 시가(=적정가격)기준에 의한 『차등 공시가격 현실화·평준화작업』을 통한 『공시가격의 수평적 형평성』을 제고하여야 함. 부동산 공시법령에서는 다른 주택간의 균형을 유지하고 공동주택단지별·공동주택단지 내 동별·호별 공동주택가격의 적정성 및 균형이 유지도록 규정하고 있어 가격대별 차등인상을 허용하지 아니한다고 할 것이다.(법§17⑤,기준§12①) ④공동주택공시가격에 대한 제3자 전문감정평가법인 등에 의한 검증절차를 도입하여 공시제도의 합헌기준에 부합하도록 하고 나아가 공시가격 결정의 오류를 시정할 수 있도록 제도개선이 시급하다. ⑤공시가격에 대한 국민 권익보호를 위한 제도적 장치를 보강하기 위하여 이의신청기간을 확대(30일→90일), 국민의 항변권행사에 필요한 정보공개요청권을 신설하고 공개의 범위도 권리행사에 충분한 범위까지 확대 공개하도록 법제화하며 전문평가법인등의 조력을 받을 수 있도록 제도화 하고 이에 대한 전문감정평가 대리제를 도입함으로서 견제를 통한 잘못된 공시가격을 수정할 수 있도록 하며 부동산심의위원회의 기능을 분리하여 독립된 기구에서 심사기능을 수행하도록 제도개선이 필요하다고 제언했다.

정책 토론회는 30일(화) 오후 2시부터 국회의원회관 제7간담회실에서 진행되었다.