바른사회시민회의

> 활동 > 토론회

	[좌담회]바람직한 부동산정책 방향-11·15 부동산대책을 보고
	2006-11-17
[좌담회]바람직한 부동산정책 방향-11·15 부동산대책을 보고 - 일 시 : 2006. 11. 16 (목) 10:00 ~ 12:00 - 주 최 : 바른사회시민회의·헤럴드경제 - 사 회 : 최창규 (명지대 경제학과 교수) - 좌담자 박상돈 (열린우리당 의원) 김경환 (서강대 교수) 박용석 (한국건설산업硏부연구위원) 김형선 (공인중개사協부동산연구소장) "양도세등 한시 조정해서라도 거래 활성화해야" <박 상 돈 열린우리당 의원> 신도시정책 집값해결 못해 지자체와 정책실현책 분담 마이너스 옵션제등 도입을 <김 경 환 서강대 교수> 강남집착이 정책실패 요인 시장은 정부보다 더 똑똑해 무주택자엔 직접지원 필요 <박 용 석 한국건설산업硏부연구위원> 現정책은 토지경제성 저해 재건축 억제땐 양극화 심화 高분양가는 시장에 맡겨야 <김 형 선 공인중개사協부동산연구소장> 정책당국 엇박자 불신키워 분양가 인하하면 청약광풍 공급확대 로드맵 작성해야 집값상승이 하반기 들어 서울 강북과 인천 검단 등 수도권 전역으로 확산되며 부동산 광풍이 불자 정부는 급기야 지난 15일 8번째 부동산대책을 내놓았지만 부동산시장이 안정될지는 불투명하다. 이에 바른사회시민회의는 헤럴드경제와 공동으로 긴급 전문가좌담회를 마련, 11ㆍ15 부동산대책에 대한 평가와 바람직한 정책방향을 모색해봤다. 참석자들은 주택정책의 궁극적 목표는 집값 안정이 아닌 주거 개선에 둬야 하며, 양도세와 종부세 등을 한시적으로 조정해서라도 거래를 활성화시켜야 한다고 주장했다. 특히 주택정책은 중앙정부만의 몫이 아니라 지방정부도 안정화 노력에 나서야 하며, 국민들도 집을 이용한 한탕주의식 사고를 버려야 할 것으로 지적됐다. -사회=그간의 참여정부 부동산정책에 대해 어떻게 평가하는가. ▶김형선 소장=정부가 아마추어적인 정책을 펼쳤고 이로 인한 가장 큰 피해는 국민들이 보고 있다. 역대 정부에서 올린 부동산 가격을 다 더한 만큼을 이번 정부에서 올렸다. 부동산정책은 일반시민이 열심히 일하고 저축해서 평생을 살 보금자리를 마련할 수 있도록 하는 것이 최상의 원리다. ▶박용석 위원=참여정부 정책이 긍정적인 면도 있고 시기를 놓쳐 아쉬운 면도 있다고 본다. 그 동안 수요억제 정책으로 일관했는데 그러다 보니 수급불균형으로 부동산시장이 어려웠다. 앞으로 수요를 살리면서 공급을 확대해나가야 하지 않나 싶다. ▶박상돈 의원=2003년 이후 참여정부의 부동산정책 의도 자체는 나쁘지 않았다. 투기가 없는 건전한 부동산시장을 육성하겠다는 기치를 내걸었고 이를 위해 실거래가 과세, 보유세 강화, 거래세 완화 등을 추진했다. 다만 수요억제에 치중한 정책을 취하다 보니 성공한 주택정책이 되지 못한 것은 인정한다. 시장의 힘을 너무 과소평가했다고 비판해도 할 말이 없다. ▶김경환 교수=의도는 좋았는데 결과가 안 나왔다는 박 의원의 지적에 공감한다. 하지만 참여정부가 추구하는 정책수단은 시장 현실과 맞지 않았다. 10ㆍ29부터 정책의 무게중심이 항상 투기억제에 있었고 재건축이 투기의 온상이라고 보는 시각이 지배적이었다. 강남 집값 잡기에 집착한 것이 일을 어렵게 만들었다. 그러다 보니 어느 정부보다 투명성을 높이는 등 긍정적인 역할을 하고도 국민들의 비판을 받게 된 것은 안타깝게 생각한다. -사회=11ㆍ15 부동산대책이 어떠한 효과를 가져올 수 있을 것이라 생각하는가. ▶김 교수=효과가 난다고 장담하기 어렵다. 과거보다 이번 대책은 공급에 치중했다는 점, 그리고 로드맵을 제시한 것은 높게 평가한다. 하지만 공급확대에는 시간이 걸리는 만큼 단기적인 효과를 발휘하기는 힘들 것이다. ▶박 의원=수요억제에서 공급확대로 정책전환을 한 데는 크게 의미를 부여할 만하다. 국회 상임위에서 용적률을 높이고 건폐율을 낮추자는 주장을 계속해왔다. 그러면 고층화가 가능하고 남는 토지를 활용하면 쾌적성도 높일 수 있다. 은평 뉴타운 용적률이 157%인 반면 지방 중소도시는 200%를 대부분 넘는다. 반대로 서울은 높이고 지방은 낮춰야 한다. 또 정부는 신도시로 주택문제를 해결하려 하지만 이것은 효과가 제한적일 수밖에 없고 서울시내에 주택공급을 늘려야 한다. 또 마이너스 옵션제 등을 통해서 분양가를 낮춰야 하고 필요하면 재건축 제한도 다시 생각해봐야 한다. ▶김 소장=이번 대책은 원칙론적인 입장에서 방향은 옳다. 하지만 여지껏 정부의 부동산정책에 대한 우리 국민들의 불신이 크다. 청와대와 건교부, 재경부가 서로 다른 얘기를 하기 때문이다. 또 신도시 건설 계획만 있지 광역교통체계 등 제반 여건에 대한 포괄적인 논의는 없다. 분양가 인하도 부작용이 생길 것이다. 분양가를 내리면 시세차익이 커져 청약 열풍이 불 것이다. 정부는 금리나 양도세 등에 대해 근본적으로 손대지 않고 장밋빛 청사진에 의존하고 있다. ▶박 위원=수도권 주택에 대한 수요가 많은데도 주택공급 현황을 보면 2002년에 서울에 16만가구가 공급된 데 이어 작년엔 겨우 5만가구 공급에 그쳤다. 이것이 수급불균형 문제를 증폭시켰다. 공급확대는 시장에 긍정적인 메시지를 주겠지만 단기간에 효과가 나타나기는 어렵다. 정부가 향후 5년 정도 대량으로 주택을 공급하겠다는 확신만 국민들에게 심어준다면 단기적으로도 심리에 영향을 미칠 수 있다. 그러나 정책 일관성을 유지할 수 있느냐는 물음에는 단언할 수 없다. -사회=이번 대책엔 강남지역에 대한 공급책이 없어 미흡하다는 지적이 있다. 수도권과 강남 집값이 앞으로 어떻게 움직일 것으로 보는가. ▶박 위원=도심은 저밀도, 신도시는 고밀도라는 개발방향 자체가 토지에 대한 경제성을 심각하게 저해한다. 재건축 규제를 완화하면 단기적으로 주택가격이 오르는 것은 당연하다. 문제는 이것을 참아낼 수 있을까인데, 만약 중장기적으로도 재건축을 억제한다면 3~4년 뒤 주택가격 양극화는 훨씬 더 심화될 것이다. ▶김 소장=내년에 분당급 신도시를 건설한다는데 이것만 가지고는 강남 집값 안정은 힘들 것이다. -사회=민간 아파트의 고분양가에 대한 해결방안도 필요하다. ▶박 의원=고분양가 해결을 위한 분양원가 공개에는 찬성하지 않는다. 시장을 이기려고 할 것이 아니라 시장의 특성에 맞춰나가야 한다. 2004년부터 분양가상한제와 민간 아파트 채권입찰제를 적용하고 있는데, 공공택지는 규율을 강제할 수 있지만 민간 아파트까지 규율할 수 있느냐가 문제의 핵심이다. 민간 아파트의 고분양가는 간접규제가 바람직하다. ▶박 위원=철저히 시장에 맡겨야 한다. 공공택지는 정부가 수용권을 발동할 수 있는데 민간택지는 정부가 개입할 명분이 없다. 민간 아파트의 분양원가 공개는 결코 바람직하지 않다. ▶김 교수=분양원가 공개 여부를 떠나서 핵심은 분양가를 낮추면 전반적인 집값이 안정되느냐 여부다. 만약 분양가를 낮춰 기존 주택가격을 낮출 수 있다면 해볼 만하지만, 원가를 밝혀 분양가를 낮춰도 집값이 하향되지는 않을 것이다. 원가를 낮춰서 분양가를 낮추는 데는 한계가 있다. -사회=단기적으로 분양가를 인하하면 이에 따른 프리미엄 문제는 어떻게 할 것인가. ▶박 의원=판교 분양 당시 연일 ‘판교 로또’ 얘기가 나와서 최초분양자의 프리미엄에 대한 논란이 있었다. 분양자가 매매차익을 챙기는 것보다는 토지공사와 주택공사가 차익을 가져 임대주택 건설에 쓰도록 했다. ▶김 교수=1억~2억원짜리 집이면 프리미엄을 가져가도 괜찮은데 판교는 그 규모가 워낙 크다는 데 문제가 있다. 프리미엄이 인정되는 대상을 어디까지로 하느냐가 관건이다. ▶김 소장=프리미엄을 환수해서 무주택자를 위한 건설 등에 활용하자고 하면 누구도 반대하지 못할 것이다. 토지공사나 주택공사는 이익을 남기지 말고 서민주택 공급에 써야 한다. -사회=아파트 분양원가 공개가 집값 안정에 도움이 될 것이라 생각하는가. ▶박 의원=70~80%의 국민들이 원가 공개에 찬성하고 있어 반대 목소리를 내기가 어렵다. 원가를 낮추는 것은 기업의 으뜸가는 노하우지만 자칫 원가관리를 잘못한 업체가 주민들에게 환영을 받을 수 있는 아이러니 가능성도 있다. 원가관리를 잘한 곳은 20% 이익을 내고 못한 곳은 10% 이익을 남긴다면 주민들은 관리를 잘한 업체가 20%나 폭리를 취했다는 느낌이 들 것이다. 또 원가 공개를 하고 나서 건설비용이 남으면 입주자에게 돌려주겠지만 모자랐을 때는 어떻게 할 것이냐 하는 문제도 있다. ▶김 소장=분양원가를 공개하면 기업들이 분양을 안 하려고 하겠지만 사회복지적인 측면에서 생각한다면 분양원가 공개를 생각해볼 만하다. ▶박 위원=공개하면 소송 등 소모적인 논쟁과 비용이 막대하게 들 우려가 있어 기본적으로 반대한다. -사회=향후 부동산 정책방향에 대해 말해 달라. ▶박 위원=부동산을 잡으려면 복합적인 처방이 필요하다. 정부는 일반주택은 시장에 맡기고 서민을 위한 주택정책으로 가야 한다. 또 집을 구입할 수조차 없는 사람들에 대해서는 임대주택ㆍ월세ㆍ전세자금에 대해 획기적인 지원방안을 내놓아야 한다. 채권입찰제, 종부세 등으로 누적된 재원을 활용해 정말 가난한 서민들의 전ㆍ월세 자금을 2차 보증해줄 필요가 있다. ▶김 소장=양도세와 종부세를 한시적으로라도 조정해서 거래를 활성화시켜야 수급불균형이 줄어든다. 강남의 재건축규제 완화, 신도시 개발 등 공급확대에 대한 로드맵을 보다 세부적으로 작성해서 투기심리를 잡아야 한다. 마지막으로 하루아침에 집으로 떼돈 벌어보자는 식의 그릇된 의식의 전환이 가장 필요하다. ▶김 교수=참여정부를 통해 얻은 교훈은 시장은 정부보다 똑똑하다는 것이다. 의도가 좋거나 윤리적인 타당성이 있다고 해서 그것이 정책효과로 나타나는 것은 아니다. 정책을 입안할 때 정책대상이 자신이라면 어떻게 할 것인지를 미리 생각해보면 효과를 예측할 수 있다. 주택정책의 궁극적인 목표는 집값안정이 아니라 주거수준을 올릴 수 있는 틀을 만들어주고 자력으로 해결 못하는 사람들에게는 직접적인 지원을 해주는 것이어야 한다. ▶박 의원=주택정책의 모든 것을 중앙정부가 책임지는 정책수행 패러다임을 바꾸어야 한다. 중앙정부와 지방자치단체가 책임을 적절하게 분담할 필요가 있다. 중앙은 비전과 로드맵을 제시해서 국민들이 큰 부담 없이 주거 확보에 대한 꿈을 갖도록 하고 구체적인 실현책은 지방자치단체가 맡아야 한다. 국민들이 내집 마련의 꿈을 잃지 않도록 정책관리를 해나가야 한다. 정리=최재원 기자(jwchoi@heraldm.com) 사진=김명섭 기자(msiron@heraldm.com) 출처 - 헤럴드경제 2006. 11. 17